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爱乐透彩票农村土地评估:评估价可比基准地价

作者:爱乐透彩票      发布日期:2020-01-29 04:26

       

      

  “产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态,园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用,成为城市经济腾飞的助推器。产业园区是...

  近来,随着乡村土地价值的不时提升,不少城市人想要涌入乡村,进行乡村宅基地的买卖活动;当然,随着国家政策的鼓舞,不少打算在城市定居的农民也有想退出宅基地或转卖给别人获取更多既得利润的想法;那么,关于乡村宅基地的买卖到底有何详细规则呢?

  近来,随着乡村土地价值的不时提升,不少城市人想要涌入乡村,进行乡村宅基地的买卖活动;当然,随着国家政策的鼓舞,不少打算在城市定居的农民也有想退出宅基地或转卖给别人获取更多既得利润的想法;那么,关于乡村宅基地的买卖到底有何详细规则呢?

  据小编查找相关材料,乡村宅基地可以在乡村集体经济组织的内部成员之间互相转让,但是不能向非乡村集体成员转让,由于宅基地本就属于乡村集体的建立土地,集体享有所有权,所以咱农民之间互相转让并不违背法律规则,但是,咱农民需求留意的是,一旦转让、出卖了宅基地上的房屋和宅基地运用权之后,就不能再另外申请宅基地了;

  另外,提到了乡村宅基地的买卖,咱农民就需要晓得这样一个概念,土地评价价与基准地价;土地估价是估价人员根据土地估价的准则、理论,综合评定出某块土地在某一权益状态下的价钱;而基准地价是指各种用处土地的运用权均匀价钱,是地价总体程度和变化趋向的反映,通常来说,基准地价就是土地的初始价;

  至于土地评估价能不能低于基准价,普遍来讲,我们是能够用基准地价来评价土地的市场价钱,但土地的市场价钱是可能会低于或高于基准地价的,所以,答案是肯定的;

  咱农民朋友有必要详细理解这些内容,由于,随着今后乡村经济开展的愈加迅速,乡村土地价值的不断升值,土地流转、出租、转让等方式都会成为一种常态,有所了解才可以防止本身利益不受侵犯;

  我国正处在城市化发展的快速阶段,粗放的城市扩张造成城市周边大量农村集体土地被征收为国有。由于现有的补偿标准过低难以保证农民的正常生产、生活,更不能让农民享有城乡一体化带来的现代化成果,因此如何妥善维护失地农民利益不仅是民生问题,还是社会、经济问题,改革征地补偿制度势在必行。完善征地补偿制度、维护农民权益,其核心在于土地征地补偿价格,本文拟如何科学合理的制定土地征地补偿价格作一些探讨。

  《土地管理法》是我国目前农村集体土地征收补偿政策的法律基础,该法第四十七条确定了按照被征收土地的原用途给予补偿,征地补偿标准是基于被征土地前三年的平均产值,其中征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍,而安置补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍,并规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准及被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

  各个地方贯彻执行《土地管理法》,也形成了自己的特色,为四川省为例,根据《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》(川办函[2008]73号),征地补偿标准包含了土地补偿费、安置补助费、征地地上附着物和青苗补偿、社会保障费、住房及其他建筑拆迁费等。

  基于上述政策可以看出我们土地征收补偿价格实质就是以“年产值倍数”为特点的成本逼近法。

  第一,剥夺了农民享有土地增值收益的分配权。威廉.配第说过:“土地是财富之母”。人多地少是中国的基本国情,伴随城市化的快速发展,这一矛盾更加突出并使城市周边的农村土地具有巨大的增值空间,具体的增值收益表现为高额出让的价格和低廉补偿的价格的差额, 根据“涨价归公”理论,这一巨大级差收益归政府所有。其依据是涨价部分不是农村集体劳动的结果,而是取决于变更的土地规划、土地市场的供求状况。 “涨价归公”的做法使农民集体排除在城乡一体化及市场经济体制之外,剥夺了农村集体对土地增值收益的分配权。

  第二,以“年产值倍数”作为补偿标准不能体现土地的真正价值,众所周知,市场是配置资源的最佳手段,在农村市场经济快速发展的今天,土地价格依旧以集体土地年产值为基数而非市场供求机制决定确定征地补偿标准带有浓厚的计划经济特点,扭曲了土地价格的形成机制,而且直接损害农村集体及其农民的切身利益,无法保障农民的长远生计。

  现行征地补偿标准的核心问题不在于补偿标准的高低,而在于它的补偿政策原则--“按被征土地原用途补偿”,政府因公共利益需要,根据征地政策将城市规划区内的农民集体土地征收为国有建设用地,既然被征土地已纳入城市规划区,其最佳用途已不是现有用途(农地),而是潜在用途(可以满足城市发展的建设用地),作为农地的所有权人及使用权人的农村集体组织及农民,应当与城市政府、开发商一起作为这土地最佳用途变化而产生土地增值收益分配主体。以“按被征土地最佳用途补偿“原则,市场决定征地补偿价格,既能保障农民对土地增值收益的分配权,也可以体现土地的市场价值。

  基于我国现有的征地补偿政策,现阶段大多采用成本逼近法进行测算。首先我们要了解运用成本逼近法评估土地价格的各项组成。土地征地补偿价格主要包括:土地补偿费、安置补助费、住房安置费、青苗补助费、附着物补助费、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费及其他费用共9项费用。

  土地征地补偿价格=土地补偿费+安置补助费+住房安置费+青苗补助费+附着物补助费+征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+其他费用

  本文认为,新征地补偿价格评估方法应该建立在“按被征土地最佳用途补偿“原则基础上,被征土地的价值不能单纯理解为现有用途下土地的价值,而是应当在补偿中确立最佳用途原则,使得集体土地的补偿真正体现其市场价值。国有土地的用途有明确的规划限制, 土地征收后的规划用途往往就是该土地在征收时或其后合理时间内的最佳用途。

  本文采用城镇建设用地基准地价剥离法来测算征地补偿价格。城镇建设用地基准地价剥离法运用假设开发法的原理,利用城镇建设用地基准地价倒推出征地补偿成本。即在预计开发完成后建设用地正常交易价格的基础上,扣除预计开发成本及相关专业费用、利息、利润和税费等,得到土地的剩余价格(即征地补偿价格)。

  农村集体土地被征收后需要对其进行基础设施(“六通”)建设、场地平整,使之成为具备施工条件的熟地,按照假设开发法的原理可得出:

  征地补偿价格=开发完成后的熟地价格-土地开发费-管理费用-投资利息-土地开发利润

  开发完成后的熟地价格:因征用的集体土地一般位于城乡结合部,因此可参照城镇末级城镇建设用地的基准地价。

  土地开发费:将生地开发成具备施工条件的熟地需要投入的费用,一般为宗地红线外的基础设施配套费和宗地内的场地平整费。

  同样我们以眉山市东坡区为例,假设被征地土地临近城镇商业用地Ⅲ级,在基准地价内涵的条件下(住宅年期70年,容积率2.2,宗地外“六通”,宗地内“场地平整”),征地后土地的价格为1329元/平方米,土地开发费为70元/平方米,管理费用、利息、利润共400元/平方米,则征地补偿价格为929元/平方米,远大于上面计算的189元/平方米。经过这样计算,农民的利益得到很好的保障,也体现出市场决定土地价值。

  正如前所述,我国现行征地补偿制度的核心问题不在于补偿标准的高低,而在于它的补偿政策原则--“按被征土地原用途补偿”。我们探讨的新评估方法以“按被征土地最佳用途补偿”为原则,市场定价。虽然其在理论上有可行性,终究还需要政策的支撑,要改变我国现有的征地补偿价格低的情况,就需要改革现有的征地补偿原则,只有将征地补偿价格赋予市场内涵,才能建立起真正公平合理的征地补偿制度。

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