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爱乐透彩票土地评估的依据有哪些?

作者:爱乐透彩票      发布日期:2020-01-31 11:51

       

      

  土地评估在商业土地交易中扮演着重要角色,那么实际的土地评估依据有哪些呢?下面就由找法网小编为您解析。

  市场比较法是土地评估中最基本、最常用的评估方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。

  收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。

  收益还原法一土地纯收益的确定为前提,因此,它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。

  成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估,选择该方法时应慎重。

  地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益

  剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算带估土地价格的方法。

  (4)现有新旧房地产地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。

  基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格方法。

  土地评估的方法依据多种多样,在日常生活中,我们具体应该适用哪一种,应该依照具体情况分析解决。既要综合多方面因素最大限度做到物尽其用,物有所值。另一方面又要合理运用评估方法,切勿为了提高其经济价值而做出与原则相违背的“增值行为。”

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