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爱乐透彩票土地估价的基本方法ppt

作者:爱乐透彩票      发布日期:2020-02-10 03:12

       

      

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  第一节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 1、定义 市场比较法:简称比较法,指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较,并根据后者的已知交易价格,经修正得出估价对象价格的一种方法。 2、理论依据 3、相关概念 (1)比较宗地 指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。 (2)标准宗地 指一定区域内设定的,具备条件的在一定范围内有相应的代表性,可起示范及比较标准作用的宗地。 (3)估价期日 (4)交易情况修正 (5)容积率 一定范围内,建筑物总面积与整个宗地面积之比。 (6)区域因素 土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。 (7)个别因素 土地的个别特性对价格的影响因素。 (8)地价指数 运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。 (9)区域分析 判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 (10)同一供需圈 (11)相临区域 (12)类似区域 二、市场比较法的基本公式 根据选取的比较基准(参照物)的不同,又可以分为直接比较法和间接比较法。 直接比较法是以待估土地的状况为基准,把交易实例与其逐项比较; 间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准,把待估土地和交易实例均与其逐项比较。 (一)直接比较法的基本公式 待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积率修正 × 年期修正 PD—— 待估宗地价格 PB——比较实例宗地价格 A——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数 B——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数 D——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数 E——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数 公式的特点 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子,比较案例宗地相应因素条件指数为分母。 如:A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 哪个为比较基础,哪个就取值为100,另一方的值通过比较进行加或减。 “交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正”为4项基本修正内容, “容积率修正 × 年期修正”为特殊修正内容。 (二)间接比较法的基本公式 略 (三)市场比较法的特点与适用范围 1、特点 (1)接近市场行情,现实性较强。 (2)以代替关系为途径,所求得的价格称为“比准价格”。 (3)以价格求价格,在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。 (4)需要估价人员具有较高的专业素质。 (5)正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。 2、适用条件与范围 (1)有足够数量的比较案例; 对交易案例数量很少的特殊用地,如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等,不适用。 (2)交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性; (3)交易资料可靠; (4)交易案例资料与待估土地的法律规定相似,即合法性。? (5)可用于土地价格、土地或房地产租金的评估,也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 三、市场比较法的估价程序 (一)收集交易资料 大量、真实、可靠 搜集的内容: 土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。 搜集的途径: 查阅政府有关部门的土地交易资料; 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告; 与地产经纪人交流,了解各种土地交易信息; 与当地评估机构及同行交流,了解地价信息; 其他途径。 (二)确定比较交易案例 明确6个具体要求: 1、实例数量≥3个 2、交易时间: 接近估价时点 3、土地用途: 相同 4、交易类型: 相同 5、交易情况: 正常交易 6、实例位置: 区域和个别特征都要相近 (三)建立价格比较基础 指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即:调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 举例: 有A、B两个比较案例, A为一宗250亩的地块,交易价格为460万美元,成交当时的美元汇率为8.4; B为一宗54300 的地块,成交价格为1200万元人民币。请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。 (四)市场交易情况修正 是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 修正方法: A=待估宗地情况或正常情况指数/ 比较案例宗地情况指数 (五)期日修正 交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的,可采用地价指数变动率来分析计算,将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时,要特别注意价格指数的基期,要先调整到定基值数。 B=估价期日的价格指数/交易期日价格指数 (六)区域因素修正 区域因素的实质和内容。 区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。 修正方法: 修正方法的三个步骤,及区域因素条件指数的计算。 D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 (七)个别因素修正 个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。 修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。 (八)土地使用权年限修正 土地使用权年限属于特殊的个别因素,修正方法是先计算使用年期修正系数,再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。 年期修正系数 年期修正后地价=比较案例价格×K m——待估宗地的使用权年期 n——比较实例的使用权年期 (九)容积率修正 容积率也属于特殊的个别因素,同样用修正系数来修正地价,要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。 容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×(待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数) (十)土地价格的最终确定 通过各相关因素修正后,即可得出待评估土地的试算比准价格,然后对多个试算比准价格进行比较分析,综合确定待估宗地的合理比准价格。 对多个比准价格处理,综合确定地价的基本方法有三种: 简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。 四、市场比较法的运用实例 (一)估价对象概况 1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易比较实例,待估宗地与各交易实例的条件已经各交易实例的区域因素和个别因素修正情况如表4-1-3所示: 其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较,表中修正系数为正数的,表示交易实例的条件优于待估宗地,系数为负数的,表示交易实例的条件比待估宗地差。 表4-1-3 待估宗地与各交易实例对比因素修正 2、土地还原利率为8%; 3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100,以后平均每月上涨1个百分点,从2003年起每月上涨0.5个百分点; 4、该市住宅地价的容积率修正系数如表4-1-4。 (二)要求: 根据上述资料估算出待估宗地在2003年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。 (三)解题过程 根据题意采用市场比较法进性评估。 1、编制某城市住宅地价指数表 2、编制土地使用权年期修正指数 土地还原利率为8%,以住宅用地法定最高70年的指数为100。则: 50年期修正指数为: 40年期修正指数为: 3、容积率修正系数:按题目给定的系数进行。 4、确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意,表中指数为交易比较实例与待估宗地相比,因此,确定待估宗地的条件指数为100,各交易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定。 5、比较修正各交易实例价格 6、待估宗地价格的确定 经比较分析,上述4个试算价格差别不大,取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格: 市场比较法练习题 单项选择题 1、某城市地价指数为1998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180,若该市某宗地1999年1月1日地价为1000元/ ㎡ ,那么2002年1月1日的地价为( ?)元/ ㎡ 。 ????A.?1800?? B.?1286?? C.?1636?? D.?1440 2、采用市场比较法进行招标底价评估时,选择的某交易案例为协议方式交易,成交价格1000元/ ㎡ ,如果交易方式修正为:协议0.5,招标0.75,拍卖1.0,则修正后的交易案例地价为(? )元/ ㎡ 。 A.?500?? ?B.?1500?? C.?1667?? D.?2000 3、采用市场比较法估价时,若比较案例的价格为1000元/ ㎡ ,其区域条件指数为100,待估土地的区域条件指数相比为105,则经修正后的比较案例价格为(??)元/ ㎡ 。 A.?1050?? B.?100?? C.?1040?? D.?952 4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为(? ) A.?参考价格??B.?交易价格??C.?基准价格?? D.?比准价格 多项选择题 1、采用市场比较法评估地价时,所选交易案例与待估宗地应具有(? ) A.?相关性??? B.?一致性?? C.?替代性? D.?代表性 ?2、根据实际比较基准的不同,市场比较法可分为(? ?) A.?标准比较分析? B.?直接比较分析?? C.?案例比较分析?? D.?间接比较分析 ?3、应用市场比较法应具备的条件时(? ?) A.不动产市场发达 B.交易案例丰富 C.交易资料可靠? D.交易类型全面 ?4、在运用市场比较法时,对多个比准价格处理,综合确定地价的基本方法有(? ) A.简单平均法? B.加权平均法? ?C.中位数法? D.众数法 5、在宗地形状中,最有利于使用的地块形状是(? ?) A.??矩形?????B.??三角形?????C.??不规则形状???? D.??方形转贴 第二节 收益还原法 ——“除法” 一、收益还原法的基本原理 (一)定义 收益还原法: 又称地租资本化法,是将待估土地在未来每年的预期纯收益,以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。 基本公式为: 待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率,所以,又称该方法为“除法”。 (二)原理 地租理论:“土地的价格无非是土地出租的资本化收入”。 (三)折现与资本化 1、资金时间价值的基本计算方法 单利法 复利法: 2、现值的计算方法 单利折现 复利折现 举例:某宗地用于出租,年租金为8万元,租期5年,在年利率10%的情况下,5年后的租金总收益相当于现在的纯收益为: (四)收益还原法的基本公式 公式1 纯理论的一般公式 公式2 土地纯收益固定不变的公式 公式2.1 无限年期公式 假设:土地纯收益不变,土地还原率不变,土地使用年期无限 公式2.2 有限年期公式 (五)收益还原法的特点和适用范围 1、特点 (1)理论依据充分 地租理论和生产要素分配理论 (2)应用范围广泛 只要有收益的不动产都可以 (3)纯收益和还原利率的确定比较困难 2、适用范围 有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产估价不适用:如公园、学校、机关等公益用地。 二、收益还原法的估价程序 (一)收集相关资料 1、年平均总收益与总费用; 2、出租性土地: 3年以上的租赁资料; 3、经营性土地: 5年以上的营运资料; 4、直接生产用地: 过去5年的原料、人工及产品价格。 (二)估算年总收益 年总收益: 指按法定用途和最有效用途出租或自行使用,在正常情况下,合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金。 实际收益: 指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的依据。 客观收益: 指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到的一般正常收益,反映了土地的收益水平。因此,可作为评估的依据。 (三)确定年总费用 总费用: 指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出,或者说为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。 1、单纯土地租赁的总费用包括: (1)土地使用税 (2)土地管理费 指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。 (3)土地维护费及其他费用 如给水及修缮道路等费用。 2、房地出租的总费用 (1)管理费。 一般计算公式为: 管理费=房地年总收益(年租金)× 系数(2%-5%) (2)维修费 一般计算公式为: 维修费=建筑物重置价× 系数(1.5%-2%) (3)保险费:房产所有人为避免房产以外损失而向保险公司支付的费用。 一般计算公式为: 保险费=房屋重置价或现值× 保险费率( 1.5‰ -2‰ ) (4)税金:房产所有人交纳的房产税和营业税等。 一般月租金≤ 120元的只缴纳12%的房产税; 月租金≥ 120元的除缴纳房产税外,还要按租金缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%。 (5)房屋折旧费 年折旧费=(房屋重置价-残值)/耐用年限 房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不同而变化,一般各城市均有规定标准。 3、经营性企业费用的计算 经营性企业指宾馆、饭店、商场等商业服务企业。 总费用包括: 销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等。 4、生产性企业的总费用 包括:生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、厂商利润等。 (四)确定土地纯收益 土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。 不同土地利用方式,有不同的方法扣除: 1、土地租赁 土地纯收益=年租金总收益-年总费用 2、房地出租 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用 房屋纯收益=房屋现值 ×建筑物还原率 房屋现值 =房屋重置价 ×房屋成新度 经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方法:略。 (五)土地还原率的确定 土地还原率:指用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。 包括几类: 1、综合还原率 求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时使用的还原率。 对应的纯收益是土地及其地上建筑物合为一体产生的纯收益。 2、建筑物还原率 求取单纯建筑物价格时使用的还原率。 对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益。 3、土地还原率 求取土地价格时使用的还原率。 对应的纯收益是有土地产生的纯收益。 一般情况下,土地还原率比建筑物还原率低2-3个百分点。 土地还原利率 重要性及其与风险的关系 还原利率是影响评估结果的最重要因素之一: 如:收益同为5万元的土地,当还原率为2%时,评估价格为250万元;当还原率为6%时,评估价格为83.33万元. 还原利率与风险呈正相关: 投资风险越大,还原率越高。 求取还原率的不同观点 有关求取还原率的方法有很多不同的主张 还原利率的实质 还原利率实质上是纯收益与其价格的比率; 其名称有收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利息率等,不同的名称分别适用于不同的情况。 由于房地产投资在不同用途、不同性质、不同地区和不同时间的风险不同,所以,还原利率也各不相同。 (六)选用适当的计算公式 确定土地纯收益和还原率后,根据公式的适用范围、特点和评估对象的收益变化状况以及土地使用权年期等条件,选用相应的公式。 (七)试算、确定土地收益价格 计算出土地价格后,在可能的条件下,采用其他方法如市场比较法试算地价作为评估结果的验证。 三、收益还原法实例 1、估价对象情况介绍 某公司于1998年10月以有偿出让方式取得一宗50年使用权的土地,并于1998年11月开始在此地块上建一栋写字楼,2000年10月建成完工,当时造价为每平方米1300元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1400元,残值率为5%,该宗地面积为4500㎡ ,容积率为4.5,目前该建筑全部出租,每月实收租金为9000元。 据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每㎡ 35元,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税每㎡ 20元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为为重置价的2‰ 。 2、估价要求 根据上述资料估算该宗地在2002年10月的土地使用权价格。 3、估价过程 解题思路:该宗地上的写字楼用于出租,有经济效益,适宜采取收益还原法进行估价。 步骤: 第一步:计算出租年总收益 采用客观收益而不是实际收益: 年总收益=35 ×4500 ×4.5 ×12 =8505000 第二步:计算出租总费用 第二步:计算出租总费用 (1)年税金=20 × 4500 ×4.5 =405000 (2)年管理费= 8 505000 ×4%= 340200 (3)年维修费=1400 × 4500 ×4.5 ×2%=567000 (4)年保险费= 1400 × 4500 ×4.5 ×2 ‰ =56700 (5)计算房屋折旧费 根据国家规定,土地使用权期满而使用者为申请续期的,土地使用权由国家无偿收回,地上建筑物也由国家无偿取得。因此,使用者使用房地产的年限不能超过土地出让期。所以,本例使用房产的年期为50-2=48年,而房屋的残值在使用期满时也不能由房产主所得,整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回。 房屋折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1400 × 4500 ×4.5 /48=590 625元 所以, 总费用=405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525 第三步 :计算房屋出租年纯收益 房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 =1400 ×4500 ×4.5-590625 ×2 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 ×6%=1630125元 第四步:计算年土地纯收益 土地纯收益 =房地年纯收益-房地年总费用-房屋年纯收益 =850-1630215=4915350 第五步:确定2002年10月的土地使用权价格 收益还原法练习题 单项选择题 1、收益还原法的理论依据是( ) A替代原则 B区位理论 C生产要素分配理论 D报酬递减规律 2、土地还原利率是指( ) A将土地纯收益还原为土地价格的利率 B将土地收益还原为土地价格的利率 C银行存款利率 D银行贷款利率 3、收益还原法是将土地在( )的纯收益以适当的还原利率还原再加和从而得到其价格。 A法定使用年期内 B已使用年期内 C剩余使用年期内 D未来某几年内 4.用收益还原法估算地价时,是在未来每年预期( )的基础上计算的。 A.总费用 B.纯收益与总费用之和 C.总收益 D.纯收益 5.假设一宗土地,年纯收益为2000元/㎡ 年,土地的纯收益只要以8%的资本年利率还原即可,则土地价格应为( )元/㎡ 。 A.25000 B.20000 C.18000? D.16000 6.某地块年土地纯收益为1000元,土地还原利率为10%,则该地块50年使用权价格为( )元。 A.9910 B.10000 C.10100 ?D.19403 第三节 剩余法 一、剩余法的基本原理 (一)定义 剩余法(The Hypothetical Development Method或Residual Method)又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法。 以剩余法确定的价格,一般称为剩余价格或倒算价格。 (二)剩余法的原理 1、理论依据 地租理论和价格构成理论 价格构成理论 所有商品的销售价格都由成本、税金和利润组成,房地产也一样。 二、剩余法的基本公式和适用范围 (一)基本公式 V——待估土地的价格 A——开发完成后土地总价值或房地产总价值 B——整个开发项目的开发成本 C——开发商合理利润 常用具体计算公式 实际工作中,常用的具体计算公式为: 土地价格 =房屋预期售价-建筑总成本-利息-税费-利润 或者 =房屋预期售价(或总楼价、不动产总价)-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润 (二)剩余法的特点 剩余法是从开发商的角度分析,测算其所能支付的最高场地购买费用。 其可靠性如何,取决于以下几点: 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则,正确地确定了土地最佳利用方式(包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等) 2、是否正确掌握了地产市场行情,并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价。 3、是否正确确定了土地开发费用和正常利润。 (三)剩余法的假设与限制条件 1、根据当前数据水平确定未来数据。 总价、租金、成本都发生在将来 2、假设租金或不动产交易价格在开发期间不会下降,并且不考虑物价上涨。 3、假设在开发期间各项成本均匀投入或分段均匀投入。 (四)剩余法的适用范围 1、待开发土地的估价; 2、待拆迁改造后再开发房地产的土地估价,此时公式中的建筑费还包括拆迁费; 3、仅将土地整理成可供直接利用的土地的估价; 4、现有房地产中地价的单独评估。 三、剩余法的估价程序 (一)查清待估宗地的基本情况 1、调查土地位置:为选择最佳土地利用方式提供依据 1)土地所在城市的性质 2)土地在城市中的具体坐落位置 3)周围的土地条件和利用现状。 2、弄清宗地的地面情况:为计算建筑费用提供依据 面积、形状、平整状况、地质状况、基础设施状况 3、弄清规划限制情况:为确定建筑物的规模、造型等服务 1)用途 2)容积率、覆盖率 3)建筑高度 4、查清权利状况 1)权利性质 2)使用年限 3)能否续期 4)对宗地的转让、出租、抵押等规定。 目的: 为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平服务。 (二)确定最佳利用方式 包括: 用途(最重要)、建筑容积率、覆盖率、建筑样式、建筑装修档次等。 土地用途的选择,要考虑到土地位置的可接受性及该用途的现实社会需要和未来发展趋势。 (三)估计开发完成后的不动产总价 1、对于习惯出售的不动产 按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的交易价格,采用市场比较法确定。 如居住用商品房、工业厂房等。 2、对于习惯出租的不动产 按当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平,采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益,再采用收益还原法将之转化为不动产总价。具体确定时要估计以下因素: 单位建筑面积月租金或年租金 不动产出租费用水平 不动产还原利率 可出租的净面积 举例 根据当前房地产市场的租金水平,与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200元,其中维修费、管理费等出租费用为30%,该类不动产的还原率为8%,总建筑面积4000㎡ ,可出租率为85%,则所开发不动产的总价可确定为: (四)估算开发成本和开发利润 1、估算开发建筑成本费用 可由比较法推算:通过当地同类建筑当前的平均或一般水平来推算,也可采用工程概预算方法估算。 2、估算专业费用 包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费等,一般采用建筑费的一定比率估算。 3、估算不可预见费 为保证估价结果的安全; 一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。 4、确定开发建设周期,估算利息 开发建设周期:指从取得土地使用权到不动产销售或出租完毕这一段时间。 分为3阶段: 规划设计和工程预算期 取得土地使用权——开工建设 工程建设期 开工——竣工 空置或租售期 工程竣工——销售完毕 利息的估算 地价款在取得土地使用权时就要付出,所以要占用整个开发建设周期: 地价款的利息=地价款 开发建筑费、专业费 若在开发期内均匀投入,则 5、估算税金 包括建成后不动产的营业税、工商统一税、印花税、契税等,应根据当前政策估算。 6、估算开发完成后的不动产租售费用 指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等。 7、估算开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算,后者称为投资回报率。 比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。 如: 英国一:般为预付总资本的20%或不动产总价的17% 北京:投资汇报率按投资年期不同而不同:1年为20%,2年为30%,3年为40%。 (五)计算和确定估价额 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润 上述公式计算的剩余值是开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用。 由于取得土地使用权时,除了支付地价款,还有支付法律手续费、土地估价费、登记发证费等,所以必须从上述剩余值中扣除。一般按一定比例扣除。 如:剩余法计算出剩余值为1000万元,取得土地使用权的法律、估价和证书费等估计为地价款的2%,则地价为: 1000/(1+2%)=980.4万元 最后,结合经验和其他因素,综合确定估价额。 四、剩余法的应用实例 (一)估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地,已经得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000 ㎡ ,土地使用权年限为50年,现在招标出让。 (二)估价要求 某开发公司希望参与此地块投标,要求估算目前所能投标的最高地价额。 (三)估价过程 1、选择估价方法 该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法。 2、确定最佳利用方式 根据城市规划要求,最佳开发利用方式为修建8000 ㎡ 的写字楼。 3、市场调查,确定建设期、投入成本和开发价值等。 市场调查分析结果:该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。 建筑费和专业费预计每建筑平米1000元,第一年投入总额的40%,第二年投入其余60%。 目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费为地价的3%,该公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 4、求取地价 1)采用收益还原法测算不动产总价,可取得收益年限为48年(=使用年限-开发期) 不动产出租年纯收益=300× 8000× 90%× (1-25%)=1620000元 不动产总价= 2)建筑费及专业费 =1000 ×8000=8 000 000元 3)总利息=地价×[(1+12%)2-1]+ 8000000×40%×[(1+12%)1.5-1]+ 8000000×60%×[(1+12%)0.5-1] =0.2544×地价+87292 4)开发商利润15%=2972737元 5)不动产出租税费在确定不动产总价时已经予以考虑。 6)将以上各数据代入公式, 地价8000000-(0.2544×地价+872792)-2972737 则地价=6298527元 7)由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价、证书等费用,因此, 开发商所能投标的最高价款=6298527/(1+3%)=6115075元 第四节 成本逼近法 ——加法 一、成本逼近法的基本原理 (一)定义 以土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增殖收益来推算土地价格的估价方法。 又有人称为土地价格的成本累“加法”。 (二)基本原理 基本思路: 把对土地的所有投资,包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息,组成土地价格的基础部分;并根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得收益,从而求得土地价格。 (三)基本公式 (四)适用范围及特点 1、适用范围 特别是土地市场不发育或地产市场狭小,缺乏交易实例,无法采用其他方法进行评估的土地。 如:工业用地、学校、公园、公共建筑、公益设施用地等。 2、特点 (1)以成本累加为途径,只是一种“算术价格”; (2)这里的成本指购买土地的原购买价格和土地再转让期间投入的土地资本现值,而增值地租无法估算。 二、成本逼近法的估价程序和方法 (一)成本逼近法的估价程序 1、判断待估土地是否适用成本逼近法 2、收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料 3、通过直接或间接方式求取待估土地的取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润; 4、确定土地开发后较开发前的价值增加额; 5、按地价公式求取待估土地的土地价格; 6、对地价进行修正,确定待估土地的最终价格。 (二)成本逼近法的估价方法 1、土地取得费用的确定 第一、征用农村土地——土地取得费就是征地费用。 土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费。 2种方法确定: (1)依据土地管理法有关规定; (2)依据附近区域近期内实际发生的征地费用。 第二、取得城镇国有土地——拆迁安置费即为土地取得费。 拆迁安置费:拆除房屋及其构筑物的补偿费、拆迁安置补助费。 从市场购入土地时,土地取得费就是土地购买价格。 2、土地开发费用的确定 土地开发费:为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。 宗地红线外的土地开发费: 基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费 宗地红线内的开发费: 土地平整费 小设施配套费 3、确定各项税费 征地过程中发生的税费 耕地占用税 新菜地开发建设基金 征地管理费 教育基金 其他有关税费 房屋拆迁过程中发生的税费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 其他有关税费 4、确定土地开发利息 注意几点: 1、计算利息的基数 土地取得费,土地开发费,有关税费 2、资金占用的时限 土地取得费及其税费:按整个开发期; 土地开发费:按开发期的一半 3、资本年利率 评估期日的银行贷款利息率 5、确定土地开发利润 注意2点: 计算利润的基数 土地取得费 土地开发费 各项税费 投资回报率:考虑3点 开发土地的利用类型 开发周期的长短 开发土地所处地区的政治经济环境 6、确定土地使用权的增值收益 政府出让土地除收回成本外,同时要使国家土地所有权在经济上得到实现,即获取一定的增值收益。 7、计算、修正和确定估价结果 修正:上述价格只是初步价格,还应根据宗地具体情况进行修正。 (1)个别因素修正 根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件(形状、大小、地形等)进行。 (2)年期修正 (3)土地利用率或出让土地比率修正 进行公共设施的占地面积和公用面积的公摊,将其成本分摊到可出让的土地中。 注意 此法估算出的地价是从土地所有者的角度得到的,而土地使用者(受让人)能否接受此价格,需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后,确定自己对宗地价格的认同标准。 因此,此法估算出价格后,还需要对市场资料进行比较修正,使其接近实际水平。 三、成本逼近法的应用举例 某开发区土地总面积5㎞2 ,现已完成“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5㎞2 。现开发区拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000㎡ 。根据测算,该开发区每亩征地费平均为5万元,完成1 ㎞2 的开发需投入2亿元。一般征地完成后, “七通一平”的开发周期为2年,且第一年的投资额占总开发投资的40%;全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行贷款利息率为10%,土地还原率为7%。试估算该宗土地的单位面积价格和总价格。 估价步骤 1、土地取得费 征地费50000/亩,即75元/ ㎡ 2、土地开发费 200000000/ ㎞2 ,即200 / ㎡ 3、利息 4、利润 5、计算土地增值收益 6、计算土地价格 7、进行可出让土地比率修正 8、进行土地使用年期修正 =土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 土地价格 新开发土地 利息=(土地取得费+相关税费) Χ开发周期Χ利息率 +土地开发费Χ开发周期/2 Χ利息率 土地开发投资的基数 投资回报率 土地增值收益= 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益 f—资金的复利终值 P——土地价格 a——土地年纯收益 r——土地还原率 房屋出租的总费用= 管理费+维修费+保险费+税金+房屋折旧费 房地产价格=房地产开发建设成本+税金+利润 土地价格 =房地产价格-除土地价格外的房地产开发建设成本-税金-利润 5、测算土地价格 1、调查待估宗地的基本情况 2、确定土地的最佳开发利用方式 3、估计开发完成后的不动产总价 4、估计建筑费、专业费、利息、税费、 租售费用、开发商应得利润等 * * 替代原则 PD=PB×A×B×D×E 2.5 70 2003年10月1日 待估宗地 -2 -4 3.0 40 2003年5月1日 1450 D +1 +4 3.0 50 2002年12月1日 1620 C -3 -2 5.0 70 2001年8月1日 1565 B -10 +3 4.0 70 2000年12月1日 1250 A 个别因素修正系数(%) 区域因素修正系数(%) 容积率 土地使用年期 交易时间 宗地成交价格/(元/㎡) 项目用地 3.1 2.8 2.6 2.2 1.8 1.0 修正系数 5.0 4.0 3.0 2.5 2.0 1.0 容积率 表4-1-4 容积率修正系数 129 126.5 124 118 108 100 地价指数 2003年10月1日 2003年5月1日 2002年12月1日 2002年6月1日 2001年8月1日 2000年12月1日 日期 表4-1-5 某市住宅地价逐年指数 100 100 待估宗地 98 96 比较实例D 101 104 比较实例C 97 98 比较实例B 90 103 比较实例A 个别因素条件指数 区域因素条件指数 项目 表4-1-6 条件指数 元/㎡ A. B. c. D. *

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